Antes de tudo, a usucapião implica a aquisição originária de propriedade pelo exercício contínuo e prolongado da posse sem quaisquer oposições de quem de direito.
É clara a Constituição Federal no sentido de que todo imóvel deve atender a sua função social.
Então podemos dizer que, aquele que é proprietário e não usa, goza e não reivindica seu bem, ou seja, não cumpre a função social da propriedade, alguém vai fazer por ele, ocorrendo sérios riscos de perder sua propriedade.
Sendo certo que o possuidor que usar e gozar da propriedade de forma mansa, pacífica, ininterrupta, exclusiva, com vontade de ser dono, sem vício, sem violência, clandestinidade ou precariedade, ele automaticamente passará ao domínio de dono, em outras palavras – se tornará proprietário através da Usucapião.
Assim, a Usucapião fará que o possuidor estando em uma situação fática de posse em seu decorrer do tempo determinado em lei, se tornando um direito real de propriedade.
1) Extraordinário:
Primeiramente, esta modalidade exige-se um prazo de posse de no mínimo 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.
Ou seja, o Código Civil determinou os seguintes requisitos:
a) posse;
b) tempo;
c) animus domini e;
d) desnecessário justo título e boa-fé.
Contudo, o prazo acima elencado poderá ser reduzido em 10 (dez) anos, quando o possuidor fez sua moradia o imóvel e, se o mesmo fez obras ou serviços de caráter produtivo no bem.
Assim, o possuidor deverá demonstrar de modo satisfatório que a posse é exercida de forma contínua e pacífica em todo o decorrer do tempo suficiente o “animus domini”, sem quaisquer oposições do proprietário registral.
2) Ordinário:
Em seguida, nesta modalidade o nosso ordenamento, determinou o prazo de 10 (dez) anos e, exige-se o justo título e a boa-fé.
Dentre os requisitos temos que:
a) posse;
b) tempo;
c) animus domini e;
d) justo título e boa-fé.
Eventualmente, o prazo acima elencado poderá ser reduzido em 05 (cinco) anos, quando adquirido de modo oneroso com base no registro do respectivo Cartório, o possuidor deverá residir no Imóvel e/ou realizou investimento de interesse social e econômico.
Portanto, para a caracterização desta aquisição, a lei é clara em que o possuidor deverá comprovar o lapso temporal de posse ininterrupta e sem oposição para assim caracterizar a aquisição do domínio do bem imóvel, desde que tal aquisição detenha o justo título e com boa-fé.
3) Especial Rural:
Aqui, a Lei estabeleceu o prazo de 05 (cinco) anos, e o imóvel rural não poderá ser superior a 50 hectares de terras. Outro requisito não menos importante é que o possuidor não poderá ser proprietário de outros imóveis, seja ele urbano ou rural.
Ademais, a posse deverá ser mansa, pacífica e ininterrupto, com o devido “animus domini” do imóvel usucapiendo rural.
O possuidor deverá manter a terra produtiva em seu trabalho na agricultura familiar e fazendo dela e de seus familiares, sua moradia.
Para essa espécie de usucapião será necessário os seguintes requisitos:
a) posse;
b) tempo;
c) animus domini;
d) o possuidor não poderá ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
e) imóvel rural com extensão até 50 hectares;
f) imóvel utilizado para o fim de trabalho e moradia de sua família;
g) desnecessário justo título e boa-fé.
Assim sendo, restando demonstrando o possuidor utiliza do imóvel rural para moradia e seu sustento além do sustento de sua família, fará jus ao benefício previsto na Constituição Federal e Código Civil, para aquisição da propriedade rural, pelo transcurso mínimo de 05 (cinco) anos.
4) Usucapião Especial Urbana:
Nesta modalidade, a Lei estabeleceu também o prazo de 05 (cinco) anos, e o imóvel urbano não poderá ultrapassar a 250m² e, o possuidor não poderá ser proprietário de outros imóveis, seja ele urbano ou rural.
E, deverá utilizar-se do bem imóvel urbano para sua moradia e de seus familiares.
O possuidor deverá exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta, com o devido “animus domini” do imóvel usucapiendo urbano.
Para essa espécie de usucapião será necessário os seguintes requisitos:
a) posse;
b) tempo;
c) animus domini;
d) o possuidor não poderá ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
e) imóvel urbano não poderá ultrapassar 250m²;
f) imóvel utilizado para moradia do possuidor;
g) desnecessário justo título e boa-fé.
Importante frisar, que, a usucapião especial urbana possui tripla previsão legal – Constituição Federal, Estatuto da Cidade e Código Civil. Tais normativas deixam evidente a suma importância à finalidade social da propriedade urbana.
5) Usucapião Familiar:
A Usucapião conjugal, o nosso mandamento estipulou que deverá o possuidor ser legítimo proprietário do imóvel usucapiendo, prazo de 02 (dois) anos, deverá o bem imóvel ser urbano e não ultrapassar 250m², o possuidor não poderá ser proprietário de outros imóveis, seja ele urbano ou rural, devendo ser utilizado o bem para sua moradia, cuja propriedade era dividida com o ex-cônjuge – coproprietário, na qual este por sua vez abandonou o lar.
Outrossim, o coproprietário que exercer no imóvel a posse direta, pelo tempo mandamental, ininterruptamente e sem quaisquer oposição coproprietário, com exclusividade o único imóvel urbano não ultrapasse 250m², na qual a propriedade era divida com ex-cônjuge que abandonou o lar, utilizando-o para a sua moradia, adquirirá o domínio integral do imóvel.
A usucapião familiar exige-se os seguintes requisitos:
a) posse;
b) tempo;
c) utilização do imóvel para a moradia do ex-cônjuge que permaneceu no imóvel;
d) o abandono imotivado e voluntário do lar do coproprietário;
e) imóvel deverá ser urbano e não poderá ultrapassar 250m²;
f) o possuidor não poderá ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
g) não poderá o usucapiente ter usado anteriormente a seu favor a usucapião familiar;
O possuidor deverá exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta, com o devido “animus domini” do imóvel usucapiendo familiar.
Cumprindo estes requisitos será possível a obtenção do exclusivo domínio do imóvel usucapiendo.
